Debate por "Playas Privadas" (Presupuesto Nacional): ¿desarrollos restringirán el acceso público a la costa?

Un intenso debate gira en torno al artículo 418 del Presupuesto Nacional, impulsado por el Gobierno del Presidente, Prof. Yamandú Orsi, que introduce modificaciones a disposiciones vigentes sobre la cesión obligatoria al dominio público de una franja de 150 metros medidos desde la línea superior de la ribera en predios linderos al Océano Atlántico y al Río de la Plata, ampliando ahora su alcance al río Uruguay y a las lagunas del Sauce y del Cisne.

La disposición -que tiene un lógico impacto en elementos estratégicos para nuestro departamento de Maldonado-, establece que dicha franja quedará afectada al uso público cuando exista un fraccionamiento, precisando además que se entenderá como tal “toda división predial que implique la creación de lotes independientes”.

La precitada aclaración, de apariencia técnica, encendió las alertas de diversos expertos, quienes interpretan que podría excluir a ciertos proyectos desarrollados bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH).

La PH es el régimen jurídico que habilita a dividir un mismo padrón en unidades funcionales autónomas -como apartamentos o viviendas- que comparten áreas comunes, mientras que las Urbanizaciones de Propiedad Horizontal (UPH), habituales en barrios cerrados, sí suponen la creación de lotes individuales con infraestructura compartida.

La distinción no es menor, ya que de ella depende si un emprendimiento debe ceder o no los 150 metros contiguos a la costa al dominio público.

Riesgos ambientales y de acceso:

Desde ámbitos académicos y del derecho ambiental advierten que, si prosperara una interpretación restrictiva de la norma, podrían habilitarse construcciones muy próximas a la línea costera, con consecuencias tanto para el acceso ciudadano como para la seguridad ambiental, en un escenario marcado por la erosión del litoral, eventos climáticos extremos y el ascenso del nivel del mar.

Diversas fuentes calificadas fueron consultadas por nuestro colega, el periodista Sebastián Cabrera para El País, y aquí citamos algunas de ellas; continuando la línea acertada profesional de su análisis e investigación minuciosa.

El abogado maldonadense José Luis Sciandro, docente del Centro Universitario Regional del Este (CURE), recordó que en Uruguay la playa es pública hasta la línea superior de la ribera, aunque advirtió que, en la práctica, “cuando no existen accesos claros y continuos, se generan situaciones que terminan siendo percibidas como playas privadas”.

Otros especialistas coincidieron en que el foco del problema no reside en la titularidad de la arena, sino en la garantía efectiva del acceso.

La faja costera y el entramado normativo:

La controversia se inserta en un marco legal más amplio.

El Código de Aguas define una faja de defensa de costas de 250 metros desde la línea superior de la ribera, dentro de la cual las edificaciones no están prohibidas, pero sí sujetas a autorizaciones ambientales y a un estricto control estatal.

A su vez, sobre los primeros 150 metros rige una normativa específica que impone la cesión al dominio público en caso de fraccionamientos, además de regulaciones departamentales, especialmente en Maldonado, donde dicha cesión es requisito previo para otorgar permisos de construcción.

Objeciones técnicas y advertencias:

El ingeniero agrimensor Eduardo Infantozzi sostuvo al colega de El País, que la redacción vigente “habilita interpretaciones de alto riesgo” y cuestionó cómo podría impedirse un emprendimiento de gran escala si la normativa parece avalarlo.

En el ámbito rural, además, se advirtió sobre una posible lesión al derecho de propiedad, con potenciales derivaciones en conflictos constitucionales y su judicialización.

En la misma línea, el abogado Mauricio Fioroni consideró poco probable que exista una intención deliberada de habilitar playas privadas, aunque subrayó que la ambigüedad conceptual y la falta de precisión jurídica del texto “inevitablemente generarán controversias”.

La posición del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial:

Se rechazó de plano que la norma excluya a los proyectos en régimen de PH de la obligación de cesión. Afirmando que toda unidad funcional constituye jurídicamente un lote, en tanto puede ser comercializada de manera independiente, y que el espíritu del artículo fue subsanar vacíos legales anteriores y ampliar la protección de los bordes tierra-agua.

Se reafirma gubernamentalmente, que en Uruguay no existen ni pueden existir playas privadas, pero ante la duda (interpretaciones diversas), la redacción del textos podría ser objeto de ajustes futuros.

Imagen: Cadena del Mar.